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“商转公、商转组”贷款管理办法(试行)政策解读

发布时间: 2023-12-01

来源:昭通市住房公积金管理中心

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一、出台背景

近期以来,我市部分缴存人通过网络、热线电话等渠道表达期望将商业住房贷款转为公积金贷款的诉求。为切实回应群众期盼,减轻缴存人家庭还贷负担,昭通市第四届住房公积金管理委员会第五次全体会议

审议通过了《昭通市商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款和组合贷款管理办法(试行)》(以下简称《办法》),自2023年12月1日起施行。

二、实施原则

(一)优先保障新购(建)住房需求原则

按照《住房公积金管理条例》“缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修住房时,可向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款”规定和住建部关于公积金使用“提取优先于贷款”的原则和要求,住房公积金贷款须优先保障提取和缴存人新购(建)住房时的资金需求。

(二)优先保障刚需住房原则根据《住建部财政部 中国人民银行关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金〔2010〕179号)要求“保持缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)使用公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性”,优先支持购(建)首套刚需住房的缴存人家庭办理商转公、商转组贷款符合上述规定。

(三)动态调整原则个贷率(贷款余额/缴存余额)是衡量公积金资金流动性是否充裕、风险是否可控的核心指标。我市公积金当前个贷率高位运行,为保证资金流动性处于合理区间,实行动态调整机制以保证公积金健康运行。

(四)公平、公正、公开、透明原则商转公、商转组贷款业务坚持“公平、公正、公开、透明”原则,对所有公积金服务对象在政策规定的条件内一视同仁,并及时将政策条件、业务流程等向社会公开,接受社会监督。

三、主要内容

(一)商业银行个人住房贷款(简称商业住房贷款)根据《办法》第三条的规定,本项所指商业银行个人住房贷款:一是所购(建)的住房为昭通市行政辖区内的住房,不包括昭通市外购(建)的住房;二是办理住房按揭贷款的商业银行为昭通市内的商业银行,不包括昭通市外的商业银行;三是住房按揭贷款为纯商业住房贷款,不包括已经办理的住房公积金组合贷款中商业银行部分的住房贷款。

(二)商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款(简称商转公贷款)根据《办法》第四条的规定,本项所指商转公贷款:一是昭通市内的纯商业银行的住房贷款;二是申请商转公时,该笔贷款还没有结清,且该套住房已经办理了《不动产权证》;三是申请商转公的缴存人需要符合住房公积金个人住房贷款相关条件。

(三)商业银行个人住房贷款转住房公积金组合贷款(简称商转组贷款)根据《办法》第五条的规定,借款人购房时办理了纯商业贷款,现申请的公积金个人住房贷款只能部分偿还纯商业住房贷款,剩余部分的贷款仍按照商业银行利率标准执行的特定组合贷款。而已经办理的公积金组合贷款,借款人在购房时就已经同步向商业银行和公积金中心分别办理了商业银行和公积金住房贷款的组合贷款,不属于商转组贷款范畴。本项所指商转组贷款:一是所购(建)的住房为昭通市行政辖区内的住房,不包括昭通市外购(建)的住房;二是办理住房按揭贷款的商业银行为昭通市内的商业银行,不包括昭通市外的商业银行;三是住房按揭贷款为纯商业住房贷款,不包括已经办理的住房公积金组合贷款中商业银行部分的住房贷款。

四)原商业住房贷款银行和公积金贷款业务委托银行根据《办法》第六条的规定,原商业住房贷款银行和受托银行是国务院金融管理部门批准成立的合法商业银行或其驻昭通市内的分支机构,昭通市内的商业银行具体有:富滇银行、工商银行、云南红塔银行、建设银行、交通银行、农业银行、农信社或农商行、邮政储蓄银行、中国银行。

(五)商转公、商转组贷款对象根据《办法》第八条的规定,本项所指贷款对象:一是昭通市内和市外正常缴存住房公积金的缴存人;二是符合昭通市住房公积金个人住房贷款规定和条件的缴存人;三是同时符合商转公、商转组贷款条件的缴存人。昭通市外缴存人家庭申请商转公、商转组贷款应同时符合昭通市异地贷款政策。

(六)商转公、商转组贷款条件根据《办法》第九条的规定,申请商转公、商转组贷款除应符合昭通市住房公积金个人住房贷款规定和条件外,同时还应符合下列全部条件。

1.申请商转公、商转组贷款时,商业住房贷款未结清且正常还款12个月及以上,还款期间没有发生过逾期违约情况。本项所述“还款期间没有发生过逾期违约情况”,是指申请商转公或商转组贷款对应的商业住房贷款在还款期间无连续3期(含)或累计6期(含)以上逾期记录。逾期记录以原商贷借款人个人征信记录为准,确因非本人原因产生的逾期记录,申请人应提供商业住房贷款银行真实出具的非恶意拖欠证明原件,逾期记录可不纳入逾期期数计算。

2.商业住房贷款已经办理了不动产权证书(或者房屋所有权证和国有土地使用证),权属清晰,并已办妥正式抵押登记,且所购建住房抵押只有商业住房贷款银行一个抵押权人,除商业住房贷款设定的抵押登记外,无其他抵押、查封、设立居住权等权利限制情形。《住房公积金个人住房贷款业务规范》(GB/T51267-2017)规定“住房公积金贷款应落实正式抵押登记手续,无法及时落实正式抵押登记手续的,采用保证担保”。商转公、商转组贷款为缴存人家庭自行申请的贷款,无采用保证担保的条件,为确保及时落实贷款抵押权须办理完善正式抵押登记手续,未办理不动产权证的住房不能办理正式抵押登记。省内其他州市商转公、商转组贷款条件均将此条列入规定。本项所述:一是商业住房贷款对应的住房已经办理了《不动产权证书》且产权清晰、无权属纠纷。二是已经办理完毕正式抵押登记。三是抵押权人仅原商业住房贷款银行,无其他抵押权人,且无查封、冻结、设立居住权等权利限制情形。

3.商转公、商转组贷款申请人应为原商业住房贷款借款人本人或其配偶,且借款人本人或其配偶为不动产权证书载明的权利人。本项所述:一是商转公、商转组贷款申请人必须是原商业住房贷款的借款人或其配偶,不得以其他人员(含共有权人)名义申请。二是商转公、商转组贷款申请人或其配偶其中一方为不动产权证书载明的权利人。

4.商转公或商转组贷款已征得原商业住房贷款银行的同意。原商业住房贷款借款人与商业银行签订了借款合同,提前全部或部分结清贷款变更了原借款合同约定,需要合同双方达成一致意见,同时涉及办理完善正式抵押登记,若未取得原商业银行同意,单方变更合同约定属于违约行为。公积金中心将会积极与各商业银行沟通协调,力争商业银行同意并配合缴存人办理商转公、商转组贷款。本项所述,是指原商业住房贷款银行同意提前还款且同意市公积金中心作为商转公贷款的第二顺位抵押权人或商转组贷款抵押权人。

5.申请商转公、商转组贷款时,商业住房贷款余额不得低于1万元。

6.申请商转公或商转组贷款对应的住房为缴存人家庭唯一住房(即首套住房)。目前昭通住房公积金资金使用率处于高位,优先支持购(建)首套刚需住房的缴存人家庭。根据公积金资金运行情况,在保证公积金资金流动性处于合理区间的情况下,适时调整贷款条件,给予缴存人商转公、商转组贷款支持。本项所述,是指申请人家庭在商转公或商转组贷款对应的住房所在县(市、区)不动产中心仅有1套住房(即商转公或商转组贷款对应的住房),无其他住房登记。

7.购(建)房时申请人已开设住房公积金个人缴存账户并连续缴存住房公积金满6个月及以上。目前昭通住房公积金资金使用率处于高位,优先支持购(建)房时已开设住房公积金个人缴存账户并连续缴存住房公积金满6个月及以上的缴存人家庭。根据公积金资金运行情况,在保证公积金资金流动性处于合理区间的情况下,适时调整贷款条件,给予缴存人商转公、商转组贷款支持。本项所述,是指购(建)商转公或商转组贷款对应的住房时,申请人住房公积金个人账户已开设6个月以上,且申请商转公或商转组贷款前6个月,一直按照核定的缴存标准按月连续足额缴存公积金。

8.申请人家庭首次使用公积金个人住房贷款。目前昭通住房公积金资金使用率处于高位,优先支持首次使用公积金贷款的缴存人家庭。根据公积金资金运行情况,在保证公积金资金流动性处于合理区间的情况下,适时调整贷款条件,给予缴存人商转公、商转组贷款支持。本项所述,是指申请商转公或商转组贷款时,申请人家庭在全国住房公积金监管系统无公积金个人住房贷款记录(含已结清贷款)。

(七)不予受理商转公、商转组贷款申请的情形根据《办法》第十一条的规定,本项所述:一是根据住房公积金提取的有关规定,缴存人以“一次性偿还商业住房贷款本息”方式提取了公积金的,视为贷款已结清。若借款人提取公积金后不结清商业住房贷款,再以贷款未结清申请商转公、商转组贷款与有关规定不符。二是现行有关规定明令禁止向购三套及以上住房家庭发放公积金个人住房贷款。

(八)商转公、商转组贷款住房套数的认定根据《办法》第十二条的规定,本项所述:一是商转公、商转组贷款住房套数认定按照昭通市住房公积金管理委员会现行的公积金个人住房贷款住房套数认定标准执行。二是国家、省、市相关“认房不认贷”通知已明确为商业金融机构,未包括住房公积金,原商业住房贷款银行认定的套数不适用于公积金贷款住房套数认定。商转公、商转组贷款的住房套数需要按照昭通市住房公积金管理委员会现行的公积金个人住房贷款住房套数认定标准重新认定。例如:王某,商业银行住房贷款被银行认定为首套住房,但按照公积金个人住房贷款住房套数认定标准为第二套住房,只能按照住房公积金第二套住房贷款相关规定执行。

(九)商转公、商转组贷款额度根据《办法》第十三条的规定,申请的商转公、商转组贷款额度应同时符合:①不得超过昭通市住房公积金管理委员会确定的最高贷款限额;②不得超过商业住房贷款剩余本金扣除1个月的月还款金额后的余额,且保留到仟元位;③同一住房的商转公或商转组贷款金额与该套住房累计提取(含购、建房提取和偿还商贷提取)的住房公积金金额之和不得超过该套住房总价;④不得超过昭通市公积金贷款政策规定的抵押物抵押值(抵押物价值的认定原则上按照申请商业住房贷款时抵押物的价值认定)。其中:

1.上述第①项所称“不得超过昭通市住房公积金管理委员会确定的最高贷款限额”,是指现行单方缴存人家庭不得超过40万元,双方缴存人家庭不得超过60万元。

2.上述第②项所称“不得超过商业住房贷款剩余本金扣除1个月的月还款金额后的余额,且保留到仟元位”,是指申请的商转公或商转组贷款额度不得超过申请时的原商业住房贷款余额减去1个月的月还款金额,且减去1个月还款额后的贷款余额取整至仟元位。

3.上述第③项所称“同一住房的商转公或商转组贷款金额与该套住房累计提取(含购、建房提取和偿还商贷提取)的住房公积金金额之和不得超过该套住房总价”,是指商转公或商转组贷款对应的住房所提取的公积金累计金额与申请的贷款金额之和不得超过购(建)房总价

4.上述第④项所称“不得超过昭通市公积金贷款政策规定的抵押物抵押值”,是指一手房不得超过抵押物价值的80%,二手房不得超过抵押物价值的70%。商转公、商转组贷款额度按照上述四个条件中最低额度受理贷款,例如:李某,夫妻双方均正常缴存公积金,购房总价为80万元,商业贷款时住房抵押值为50万元,现商贷余额为47万元,月还款额为6200元,该套住房累计已提取公积金35万元。如果李某符合商转公或商转组贷款条件,按双缴存职工可贷60万元,但其贷款余额扣除1个月还款额为46.3万元(47-0.62)、抵押值为50万元、总房价减提取金额为45万元(80-35),需要同时满足《办法》第十三条规定的额度,上述4个金额中最低值为45万元,因此李某商转公或商转组贷款只能申请45万元。

(十)商转公、商转组贷款期限根据《办法》第十四条的规定,申请商转公、商转组贷款的期限应当符合:①不得超过昭通市公积金贷款政策规定期限;②商转组贷款不得超过原商业住房贷款到期日。其中:

1.上述第①项所称“不得超过昭通市公积金贷款政策规定期限”,是指商转公、商转组贷款偿还期限可延至借款申请人法定退休年龄后5年,但最长期限不得超过30年(含)。

2.上述第②项所称“商转组贷款不得超过原商业住房贷款到期日”,是指在第①项规定的期限内,商转组贷款申请的期限按整年计算,贷款到期日应小于原商业住房贷款的到期日。例如:张某,男,现年49周岁,商业住房贷款剩余贷款期限还有10年。如果张某申请商转公或商转组贷款且符合条件,则张某申请商转公贷款期限不得超过16年(65-49);因商业住房贷款剩余期限为10年,如果张某申请商转组贷款则贷款期限不得超过10年。

(十一)商转公贷款办理模式根据《办法》第十六条的规定,办理商转公贷款可以采用两种模式,一是同行顺位抵押,即商转公贷款申请审批完成后,办理完善市公积金中心第二顺位抵押登记后发放贷款。贷款资金须转入原商业住房贷款银行过渡账户由银行代为偿还,所以该模式原商贷银行须与办理商转公贷款的受托银行为同一家商业银行。二是自筹资金先结清后放款,即商转公贷款申请审批完成后,借款申请人在15个工作日内自筹资金先结清原商业住房贷款,再办理完善住房公积金贷款抵押登记后发放贷款资金。该模式原商贷银行与办理商转公贷款的受托银行无需为同一家商业银行。

(十二)商转组贷款办理模式根据《办法》第十七条的规定,办理商转组贷款只采用“抵押权变更登记”一种模式,即商转组贷款申请审批完成后,办理完善原商业住房贷款银行和市公积金中心共为抵押权人变更登记后,再发放贷款资金。贷款资金须转入原商业住房贷款银行过渡账户由银行代为偿还,所以该模式原商贷银行须与办理商转公贷款的受托银行为同一家商业银行。

(十三)商转公、商转组贷款需要提供的资料根据《办法》第十八条的规定,商转公、商转组贷款需要提供以下材料:

1.商业住房贷款所购(建)住房的不动产权证书(或房屋所有权证和国有土地使用证)复印件;

2.商业住房贷款借款合同(含抵押合同)原件、含最近12个月还款明细的贷款余额表原件;

3.原商业住房贷款银行出具的《商业个人住房贷款提前还款同意书》原件(银行出具并直接转给分中心);

4.昭通市住房公积金商转公(商转组)贷款不动产权顺位抵押(抵押变更)登记同意书原件(银行出具并直接转给分中心);

5.借款申请人夫妻双方有效身份证原件;

6.借款申请人夫妻双方贷款申请前30日以内打印的人民银行个人信用报告(明细版)原件;

7.借款申请人夫妻双方银行工资卡及借款申请人贷款资金收款(还款)银行Ⅰ类借记卡原件;

8.借款申请人婚姻状况证明材料原件,包含:①未婚的签《婚姻状况申明书》;②已婚的提供《结婚证》;③离婚的提供《离婚证》或民事调解书、法院判决书;④丧偶的提供丧偶证明或结婚证加户口注销证明(或配偶死亡证明);

9.此外,一手房还应提交:经房屋交易管理部门登记备案的《商品房购销合同》(含备案表)原件和首付款收据或发票原件(不再审核首付款比例);二手房还应提交:契税完税凭证和增值税发票(或税务部门出具的《存量房交易价格申报评估结果通知单》)原件;建造(含翻建、大修)自住住房还应:按照各分中心批准备案的材料提供;异地缴存还应提交:缴存城市公积金中心出具的《异地住房公积金贷款职工缴存证明》及贷款申请前12个月缴存明细(缴存时间未满12个月的按实际缴存时间提供)原件或通过全国住房公积金小程序申请开具《住房公积金业务办理个人信息表》后提交“电子码”;军队人员还应提交:军队有效证件和所在部队出具的工资收入证明或最近六个月工资收入流水;副处及以上职务级别的女干部或副高及以上职称的女职工如果贷款期限需要延至65周岁的,还应提供:相应的任职文件或对应岗位职称的证明材料(聘用合同或聘用证书);家庭收入还贷比超过规定比例的还应提交:相应家庭收入和家庭负债结清的佐证材料。

四、有关事项

(一)昭通市商转公和商转组贷款所有业务活动应当符合《办法》的规定。

(二)《办法》实施过程中如遇国家、省、市有关政策调整时,由昭通市住房公积金管理中心提出调整方案报昭通市住房公积金管理委员会同意后公布执行。

(三)《办法》未尽事宜,按照有关法律法规和昭通市住房公积金个人住房贷款管理相关规定执行。

(四)昭通市住房公积金管理中心依照《办法》有关规定和要求,制定实施方案报昭通市住房公积金管理委员会同意后公布执行。

(五)广大缴存人可对照《办法》和实施方案的规定,提前准备相关材料,避免往返跑动。

相关文件:昭通市商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款和组合贷款管理办法(试行)

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